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Politik und Verwaltung

Die Stadtverordnetenversammlung und die Stadtverwaltung sind für vielfältige Bereiche zuständig, die das tägliche Leben der Bürgerinnen und Bürger betreffen. Das Ziel ist, gemeinsam Bad Oldesloe zukunftsfähig zu entwickeln und die Lebensqualität weiterhin zu stärken.

Vorkaufsrecht der Gemeinde Ausübung

Gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde sind im Baugesetzbuch geregelt. Sie sind in erster Linie ein städtebauliches Instrument zur Sicherung der Bauleitplanung und Planungshoheit.

Die Prüfung erfolgt im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages. Die Mitteilungspflicht obliegt dem Verkäufer/in, wobei diese durch die Mitteilung des Käufers ersetzt wird.

In der Praxis veranlasst aber der beurkundende Notar die Prüfung eines evtl. bestehenden Vorkaufsrechts bei der Gemeinde. Unterschieden wird nach dem Allgemeinen Vorkaufsrecht und dem Besonderen Vorkaufsrecht.
Ein Allgemeines Vorkaufsrecht des betroffenen Grundstücks (auch Teilflächen) kann z. B. im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes für öffentliche Zwecke vorgesehen sein. Das besondere Vorkaufsrecht erfasst nur Verträge, die nach Inkrafttreten der Vorkaufsrechtssatzung geschlossen worden sind.

Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrages ausgeübt werden.

Bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde auf Antrag ein Zeugnis (sog. Negativzeugnis) auszustellen, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.
Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer erst als Eigentümer in das Grundbuch eintragen, wenn das Zeugnis vorliegt.

Ausübung des Vorkaufsrechts bedeutet, dass die Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks auf ihrem Gemeindegebiet unter bestimmten Maßgaben ein Recht darauf hat, dass sie oder ein Dritter in den Kaufvertrag eintreten und anschließend Eigentümer des Grundstücks werden kann. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann unter bestimmten Umständen ausgeschlossen sein oder vom Erwerber abgewendet werden.

Verfahrensablauf

Der Verkäufer oder Käufer unterrichtet die Gemeinde über den Inhalt eines Kaufvertrages.

Besteht kein Vorkaufsrecht oder übt die Gemeinde es nicht aus, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber ein Zeugnis auszustellen (sog. Negativbescheid / -testat).

Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht dagegen aus, wird ein selbständiger Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde neu begründet. Hierfür gelten grundsätzlich dieselben Bedingungen (auch bzgl. des Kaufpreises), die der Verkäufer mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart hatte. Jedoch kann der Kaufpreis preislimitiert sein, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in erkennbarer Weise deutlich überschreitet. In diesem Fall kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt gegenüber dem Verkäufer; dem Käufer ist die Entscheidung bekannt zu geben.

Voraussetzungen

Es erfolgt ein Grundstückskauf.

Der Kauf ist der Gemeinde unverzüglich anzuzeigen. Ohne eine Anzeige beginnt die Frist von drei Monaten, die der Gemeinde eingeräumt ist, um das Vorkaufsrecht auszuüben, nicht an zu laufen.

Macht die Gemeinde von einem ihr zustehenden Vorkaufsrecht Gebrauch und liegt auch kein Ausschlussgrund vor bzw. wird es nicht abgewendet, so tritt die Gemeinde an Stelle des Käufers in den Kaufvertrag ein; sofern sie das Recht zu Gunsten eines Dritten ausübt, tritt dieser in den Kaufvertrag ein.

Die Gemeinde bzw. der begünstigte Dritte haben dann dem Verkäufer einen Kaufpreis zu bezahlen, der i.d.R. dem vereinbarten Kaufpreis entspricht. Unter gewissen Maßgaben kann auch ein niedrigerer Betrag gezahlt werden, etwa wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufs erkennbar deutlich überschreitet.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Es wird ein Eigentumsnachweis oder eine Vollmacht benötigt.

Kosten

Für den Käufer und / oder den Verkäufer fallen Kosten an, wenn sie bei der Gemeinde eine Erklärung beantragen, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.

Die Festsetzung der Kosten und ihre Höhe ergibt sich aus den Kommunalabgabengesetzen der Länder i.V.m. der Verwaltungsgebührensatzung der Gemeinde.

Frist

Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden.

Bearbeitungsdauer

Eine Bearbeitungsdauer ist nicht direkt geregelt. Jedoch ergibt sich aus der Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts (s.u.), dass die Gemeinde unverzüglich handeln muss.

Formulare

Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat durch einen Verwaltungsakt zu erfolgen. Er wird regelmäßig schriftlich erlassen.

Für einen Antrag auf Erteilung eines Negativbescheids / -testats ist keine bestimmte Form allgemein vorgeschrieben; auch diese Entscheidung ergeht regelmäßig schriftlich.

Hinweise (Besonderheiten)

  • Das Vorkaufsrecht ist in mehreren Fällen ausgeschlossen, z.B. bei einem Verkauf an Ehegatten / Verwandte / Verschwägerte oder wenn das Grundstück dem Bebauungsplan entsprechend bebaut und genutzt wird.
  • Auch kann das Vorkaufsrecht durch den Käufer abgewendet werden, etwa wenn er
  • in der Lage ist, das Grundstück in angemessener Frist dem planerisch vorgesehenen Verwendungszweck entsprechend zu nutzen und
  • sich innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Kaufvertrag der Gemeinde mitgeteilt worden ist, hierzu verpflichtet.
  • Die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu Gunsten eines Dritten setzt voraus, dass er
  • zu der bezweckten Verwendung des Grundstücks binnen angemessener Frist in der Lage ist und
  • sich hierzu verpflichtet.

Rechtsgrundlage(n)